Evakuator-gruzovik.ru

Авто журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

Анализ правоотношений при расторжении ДДУ

Какие правовые основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке?

Что делать, если после расторжения ДДУ застройщик перестал платить по исполнительным листам?

Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия

Нужно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?

Проценты взыскиваются с даты внесения денег на расчетный счет застройщика и это не маленькая сумма, даже с учетом её возможного снижения по 333 ГК РФ (к процентам суд это также применяет, как и по неустойке). Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. Т.е. для того, чтобы взыскать с застройщика штрафные санкции, нужно будет доказать в суде виновные действия застройщика, что при заключении соглашения о расторжении ДДУ будет проблематично.

Содержание уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ

Указать правовое основание расторжения (надежнее всего отказываться от договора по безусловным основаниям, т.е. по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ -214).

Потребовать выплатить цену договора долевого участия.

Потребовать выплатить проценты за пользование вашими денежными средствами с указанием способа их исчисления.

Указать банковские реквизиты для перечисления вам денежных средств.

Указать срок для исполнения ваших требований – 20 рабочих дней с даты отправки уведомления об отказе от договора (ч.2 ст. 9 ФЗ-214).

Последовательность действий при расторжении ДДУ в связи с односторонним отказом от его исполнения

По истечении двух месяцев с даты начала просрочки передачи квартиры направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214).

Подождать 20 рабочих дней со дня направления уведомления. Если деньги на счет не зачислены, направить иск в суд.

Расчет процентов при расторжении ДДУ за пользование денежными средствами

Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 речь идет о ставке рефинансирования, начиная с 01.01.2016г. при исчислении процентов при расторжении ДДУ нужно использовать ключевую ставку (Указание ЦБ No3894-У). Наибольшее количество ошибок истцы делают при исчислении процентов, при этом суд мог бы взыскать и больше, но не может выйти за рамки заявленных требований.

Расторжение ДДУ в Росреестре при одностороннем отказе от исполнения договора

Правовое обоснование: п. 8 ст. 48 ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», п. 133 Порядка ведения ЕГРП, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, с 01.01.2017г — ЕГРН).

Для этого дольщиком в Росреестр подаётся:

  • заявление о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора участия в долевом строительстве.
  • копия уведомления об одностороннем отказе от договора.
  • документы, подтверждающие факт отправки уведомления об отказе от договора.
  • квитанция об оплате госпошлины (350 руб., абз. 5 пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для прекращения ипотеки в силу закона при расторжении ДДУ потребуется совместное заявление дольщика и представителя банка.

Компенсация убытков при расторжении ДДУ

Какие убытки можно взыскать при расторжении ДДУ?

Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту (в суд нужно предоставить справку из банка с расчетом процентов и кредитный договор). Здесь юристу нужно будет доказать вину застройщика и аргументировать наличие причинно-следственной связи между заключением ДДУ и подписанием кредитного договора. Иными словами, между убытками, связанными с уплаченными по кредиту процентами и виновными действиями ответчика, допустившего просрочку передачи квартиры по договору.

Читать еще:  Штраф за отсутствие шашек на такси

Разницу между ценой, уплаченной по ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.
Потребуется заключение экспертизы об оценке, п. 35 Обзора практики. в связи с участием граждан в долевом строительстве . утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). Здесь юристу нужно доказывать, что истец предпринимал попытки приобрести аналогичное жилье, вместо недостроенного, и безусловно приобретёт его в будущем.В иске потребовать компенсацию расходов на проведение экспертизы.

Расходы по оплате цены агентского договора. Юристу нужно доказывать, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, например, в связи с передачей агенту эксклюзивного права по реализации объектов.

Касательно заявления убытков нужно оценивать каждую ситуацию индивидуально, иначе можно зря потратить деньги на экспертизу, если таковая требуется.

Вопрос: Подали иск в суд по расторжению ДДУ по месту нахождения застройщика. Суд принял дело к производству.
После узнали, что в этом суде срезают проценты по 333 ГК в намного большей степени, чем в суде по адресу моей официальной временной регистрации.
Можно ли отказаться от иска и не потерять при этом свое право на подачу его в другой суд?
Ответ: В случае отказа от иска вы потеряете право на повторную его подачу в другой суд. Однако, вы можете не ходить на судебные заседания. Если застройщик не будет настаивать на рассмотрении дела по существу, и в иске нет вашего согласие на рассмотрение дела без присутствия истца, суд оставит иск без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК. Согласно ч. 2 ст. 223 ГПК оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с тем же исковым заявлением в общем порядке. Риском для вас будет являться требование ответчика на рассмотрение дела по существу.

Указанные выше рекомендации были даны без учёта условий конкретного договора.

Инструкция, как пользоваться калькулятором здесь.

Бесплатная консультация юриста МГЮА по расторжению ДДУ.

  • Поможем определить суд, где больше всего можно получить денег с застройщика;
  • Взыщем по максимуму неустойку и штраф с застройщика по договору долевого участия;
  • Возможен выкуп процентов и штрафа при расторжении ДДУ. Оплата сразу наличными.
  • Перед отправкой застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендуем посоветоваться с юристом.
  • Работаем ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги

При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:

  • просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или
  • застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или
  • квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты,
  • в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены.

Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:

  • становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
  • существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
  • изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.

Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:

  • если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления;
  • при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда.

Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.

В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.

Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.

Судебная практика

Недавние изменения, внесённые в ФЗ 214 «О долевом строительстве» несколько сузили свободу дольщиков в расторжении данного договора. До недавнего времени дольщик мог пойти на расторжение ДДУ без объяснения застройщику своих мотивов. Сейчас же закон обязывает несостоявшегося собственника жилья официально мотивировать причину, по которой он отказывается доводить исполнение договора до конца. Эта поправка призвана защищать права застройщиков и снизить общую практику частого расторжения ДДУ.

Читать еще:  Проверка авто на наличие штрафов гибдд

Вряд ли такие прецеденты будут часто возникать на практике, поскольку в большинстве случаев для дольщиков не составляет труда назвать конкретную причину отказа, которая была бы сочтена судом уважительной. При этом стоит помнить, что если вы решили расторгнуть договор, во время исполнения которого застройщик никак не ущемлял ваши права вы должны быть готовы к официальному объяснению причины для отказа, и возможному предоставлению доказательств (к примеру, предоставить сведения о доходах в случае решения расторгнуть договор из-за невозможности его оплаты).

Если ситуация сложилась таким образом, что расторгнуть соглашение можно лишь через суд вам будет необходимо проанализировать содержание договора, чтобы понять по каким основаниям суд может расторгнуть ДДУ в кратчайшие сроки и какие доказательства вам придётся предоставить для подтверждения своей правоты.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Отказаться от договора с застройщиком покупатель квартиры может на основании ч. 1 и ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве.

Дольщик может расторгнуть ДДУ без суда, просто направив соответствующее письмо застройщику в следующих случаях:

  • если застройщик задерживает передачу квартиры дольщику более чем на два месяца от даты, установленной в договоре;
  • если застройщик не исполнил своих обязательств, предусмотренных ч. 2 ст.7 ФЗ-214, например, не устранил недостатки в квартире, не уменьшил цену по ДДУ, если квартира не пригодна для проживания из-за недостатков и т.д.;
  • есть значительные претензии к качеству строительства квартиры;
  • если у застройщика был заключен договор поручительства, и оно прекращается, а строительная фирма не уведомила дольщика об этом и не заключила новый договор поручительства (ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214);
  • иные случаи, которые предусмотрены законом или договором ДДУ.

Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика через суд происходит в следующих случаях:

  • стройка прекращена или приостановлена и становится понятно, что в установленные сроки дольщик не сможет получить свою квартиру;
  • существенные изменения претерпела проектная документация МКД, в том числе размер жилья сильно увеличился или уменьшился;
  • назначение имущество, принадлежащего всему дому, или нежилых помещений в строящемся МКД изменилось;
  • иные случаи, установленные в законе или в договоре ДДУ.

В случае расторжения ДДУ по указанным основаниям застройщик обязан вернуть денежные средства:

  • цена по ДДУ;
  • проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 (проценты должны считаться с момента внесения денег по ДДУ и по дату возврата денег).

Примеры из судебной практики.

Пример 1. Алтайский краевой суд признал право дольщика на расторжение ДДУ в одностороннем порядке по причине изменения личных обстоятельств и при отсутствии виновных действий (бездействий) застройщика. При этом покупатель квартиры направил уведомление в адрес застройщика с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами. Однако строительная фирма добровольно отказалась это сделать, и дольщику пришлось решать данный вопрос в судебном порядке. Учитывая, что застройщик добровольно не удовлетворил требования дольщика, суд присудил дополнительно выплатить штраф, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15 сентября 2015 г. по делу № 33-8779/2015).

Пример 2. Существует и другая правовая позиция судебных органов, согласно которой при отсутствии вины строительной фирмы, прекращение дольщиком отношений по ДДУ не налагает на застройщика обязанности по уплате процентов. Более того суд признал возможным снизить размер штрафа по закону о защите прав потребителей, указав, что штраф в данном случае является разновидностью неустойки (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2016 года № 33-12447/2016).

Обратите внимание! С 01 января 2017 года ст. 9 ФЗ-214, будет дополнена новым пунктом, согласно которому дольщик не сможет расторгнуть ДДУ без судебного разбирательства, если застройщик:

  • добросовестно выполняет свои обязательства перед дольщиком;
  • соответствует требованиям, которые предъявляются к застройщику в соответствии с ФЗ-214.

В этой ситуации дольщику для расторжения ДДУ нужно будет прибегнуть к помощи судебного органа.

Для расторжения договора ДДУ по 214-ФЗ во внесудебном порядке необходимо уведомить застройщика. Сделать это необходимо путем направления заказного письма с описью вложения.

В уведомлении укажите:

  • основание расторжения ДДУ, желательно со ссылкой на норму закону;
  • требования по возврату уплаченных по договору финансов и процентов по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
  • реквизиты для перечисления средств или укажите, что явитесь за ними лично.

Застройщик должен отдать уплаченные ранее деньги в течение 20 рабочих дней с момента прекращения отношений по ДДУ (даты направления уведомления).

Если он этого не сделает добровольно, то предстоит судебное разбирательство, но в этом случае дольщик может требовать дополнительно следующие выплаты:

  • проценты за задержку перечисления денег в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214;
  • штраф по закону о защите потребителей, размер штрафа – 50% от присужденной судом суммы ко взысканию в пользу дольщика;
  • судебные расходы – расходы на услуги юриста, госпошлина;
  • компенсацию морального вреда.

Судебный порядок расторжения ДДУ предполагает обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. В большинстве случаев подавать бумаги нужно в районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения строительной фирмы. Если же сумма ваших исковых требований не превышает 50 тысяч рублей, то ваше дело будет рассматриваться мировым судьей.

Читать еще:  Как проверить штраф гибдд по номеру своего авто

К исковому заявлению необходимо приложить следующие бумаги в копиях:

  • договор ДДУ;
  • документы, подтверждающие оплату цены по ДДУ;
  • бумаги о направлении уведомления о расторжении ДДУ;
  • паспорт дольщика;
  • документы об оплате госпошлины;
  • иные документы в зависимости от конкретной ситуации (ипотека, использование материнского капитала, подтверждение некачественного строительства, срыва сроков строительных работ и т.п.).

Калькулятор расчета суммы при расторжении ДДУ

Дата подачи иска:

Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ

Для расторжения ДДУ, в первую очередь, необходимо обратиться к Застройщику с заявлением (уведомлением, претензией) об одностороннем расторжении договора и о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование денежными средствами. Сумму таких процентов Вы можете рассчитать, согласно ст.395 ГК РФ или ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 300

Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются в двойном размере, то есть:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2/ 100 / 300

Ставка рефинансирования установленная Центральным Банком РФ с 16.12.2019 равна 6,25%.

Данное обращение следует направить заказным письмом с описью вложения по месту нахождения Застройщика. Период, выделенный Законом № 214-ФЗ для удовлетворения Ваших требований застройщиком, при подаче такого заявления (уведомления, претензии) составляет 20 дней. Однако, вероятность прекращения на этом взаимоотношений по ДДУ не велика. Скорее всего, Ваше письмо будет либо проигнорировано, либо Вам откажут в возврате денежных средств в полном объеме.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

В том случае, если застройщик оказался не готов урегулировать спор с Вами мирно, за Вами остается право на обращение в суд, где Вы уже сможете заявить к взысканию суммы, несколько больше, нежели оговоренные выше. Изучая Ваши требования и основания их возникновения, суд заинтересуется, предпринимались ли Вами попытки договориться с застройщиком до обращения. Именно для этого, Вам и нужна информация, подтверждающая обращение с Вашей стороны (квитанция и опись вложения к заявлению/уведомлению/претензии, в соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие: ✔ наличие договорных отношений между Вами и застройщиком ✔ исполнение Вами своих обязательств ✔ подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами ✔ обоснование возникновения убытков ✔ факта обращения Вами за юридической помощью и т.д.

Однако, столь радужные перспективы могут быть рассеяны судебной практикой, согласно которой суммы Ваших требований могут быть удовлетворены судьей частично, например, моральный вред компенсируется российскими судами в минимальной части, а представителями застройщика будут предприниматься попытки возражать, относительно обоснования Ваших финансовых доводов.

Также следует учесть, что финансовое состояние Застройщика может стремиться к катастрофическому, и возможности получить денежные средства по исполнительному листу может быть весьма затруднительно. Существуют способы проверки финансового состояния ответчика с привлечение юристов нашей компании, которые предоставят Вам максимально полную информацию о перспективах реального получения денежных средств.

Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.

Заключение

Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера. Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета. Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Расторжение ДДУ с ипотекой, субсидией и материнским капиталом

Что делать если предстоит расторжение дду с ипотекой? В случае судебного урегулирования этого вопроса банк-кредитор будет третьим лицом по иску. Представитель банка будет участвовать в судебном споре, ведь его интересы как залогодержателя тоже должны учитываться при вынесении решения, то есть распределении взысканных с застройщика денег.

Если для приобретения объекта недвижимости использовалась жилищная субсидия, застройщик обязан вернуть эти средства в департамент жилищной политики, а не напрямую дольщику. Аналогичная история с военной ипотекой — дольщик может вернуть только деньги, оплаченные им лично. Остальная сумма поступит на счет Росвоенипотеки. Такой же будет и схема при участии средств материнского (семейного капитала) — часть денег отправится в Пенсионный Фонд.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector